Все об уступке недвижимости в новостройке

На данный момент есть несколько способов покупки квартир. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

Юридически переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

При приобретении недвижимости на условиях цессии, составляется договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Этот участник является продавцом. Продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления 2-х стороннего договора компания-застройщик является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не выполнены денежные договоренности (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит обратить внимание на проектную декларацию девелопера. Этот документ выкладывается для общего доступа на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добросовестности лица, передающего Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Иногда, когда компания-застройщик требует своего согласия в случае переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия это условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт переуступку?

Купить жильё в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими могут быть как люди либо компании или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как вкладывали деньги в квартиру для перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в такой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве новостройки подрядчик может быть задействован на различных работах: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Физические лица, приобретающие квартиру для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества в дальнейшем.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям купить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить выгоду на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Документы, для переуступки квартиры

Чтобы оформить переуступку по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• Если продавец находится в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Продажа квартир по переуступке в новостройках Санкт-Петербурга